Części wspólne nieruchomości nie są niczyje i właścicielom lokali, czyli wspólnocie mieszkaniowej, powinno zależeć na tym żeby były one w dobrym stanie. Inaczej jak pojawi się konieczność ich naprawy koszty tego poniosą właśnie właściciele lokali, w zależności od posiadanych udziałów w częściach wspólnych. Cotygodniowy, aktualny przegląd orzecznictwa sądowego (cz. 117), a w nim m.in. o tym, że piwnica we wspólnocie mieszkaniowej może być częścią składową lokalów, albo pomieszczeniem przynależnym lub też należeć może do części wspólnych nieruchomości. A ponadto: zgodnie z art. 17 ustawy o własności lokali za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada Wyrok zapadł w związku z procesami wytoczonymi przez wspólnoty mieszkaniowe właścicielom lokali. Ci ostatni odmawiali pokrycia kosztów dostawy energii ciepłowniczej do nieruchomości wspólnej ze względu na fakt, że sami jej nie potrzebowali i nie ogrzewali własnych mieszkań. Nie wyrazili też zgody na odbiór ogrzewania sieciowego. Vay Tiền Trả Góp Theo Tháng Chỉ Cần Cmnd. Za części wspólne nieruchomości uważa się np. elewację, klatkę schodową czy windę Zdarza się, że części wspólne bloku, w którym mieszkasz wymagają remontu. Co robić, gdy przecieka dach, garaż lub inny element części wspólnej nieruchomości? Co, gdy wadliwy okaże się piec w kotłowni, winda czy kanał wentylacyjny? Czy remont części wspólnej zgłaszać do wspólnoty? Jakie są terminy? Jak powinna wyglądać procedura naprawy usterek w częściach wspólnych? Autor: Mariusz Bykowski Za części wspólne nieruchomości uważa się np. elewację, klatkę schodową czy windę Niestety, usterki mogą pojawić się w nawet w najbardziej nowoczesnym budynku i to po niedługim okresie użytkowania. W niniejszym artykule opisujemy problem usterek obejmujących część wspólną nieruchomości, które po spełnieniu pewnych warunków, deweloper powinien naprawić na własny koszt. Co to są części wspólne nieruchomości? Za części wspólne nieruchomości uważa się dach, stropy, ściany nośne, kanały wentylacyjne, instalacje grzewcze, piony wodne i kanalizacyjne. Część wspólna to także elewacja, klatka schodowa czy wreszcie winda. Co w sytuacji, gdy właściciel mieszkania dostrzeże usterkę w częściach wspólnych? Po pierwsze, zauważoną usterkę powinieneś sam zgłosić do dewelopera. Prawo do zgłoszenia wad nieruchomości wspólnej oraz formułowania żądań, co do zasady, przysługuje wyłącznie właścicielom poszczególnych lokali. Dlatego też, każda z osób która nabyła odrębną własność lokalu w danym budynku, może zgłosić usterkę deweloperowi i domagać się jej naprawy. Wynika to z faktu posiadania udziału w nieruchomości wspólnej, a przy czym przy zgłoszeniu usterki i domagania się jej naprawy bez znaczenia jest wielkość udziału. Co bardzo ważne, ustawodawca nie przewiduje takiego uprawnienia wspólnocie. Czy o usterce informować wspólnotę mieszkaniową? Oczywiście, nic nie stoi na przeszkodzie, aby o wykrytej usterce poinformować wspólnotę mieszkaniową, tak aby i zarząd nawiązał kontakt z deweloperem w celu szybkiego usunięcia usterki. Deweloper powinien niezwłocznie bez jakichkolwiek protestów usunąć na swój koszt wadę w budynku – gdy tylko ta zostanie mu wytknięta. Dla dewelopera nie powinno mieć znaczenia, kto zgłaszał usterki (wspólnota czy którykolwiek z właścicieli). Taka postawa dewelopera, a przy tym natychmiastowa naprawa usterek powinna wynikać z obawy przed podważeniem renomy dewelopera czy jeszcze niedokończonej sprzedaży mieszkań w bloku. Tak niestety nie zawsze się dziej. Często bowiem deweloper zakwestionuje lub przemilczy sprawę wytkniętych mu usterek. Kiedy deweloper usuwa wadę na własny koszt - odpowiedzialność z tytułu rękojmi Zgodnie z przepisami o rękojmi (art. 556 kc. i następne) deweloper ma prawny obowiązek wadę usunąć na własny koszt. Żądać możemy również obniżenia ceny lokalu. Ponadto, gdy wada jest istotna (znacznie utrudnia nam korzystanie z budynku) lub deweloper pomimo zawiadomienia go i wyznaczenia terminu nie usunie usterek, mamy prawo odstąpić od umowy. Wówczas deweloper w zamian za zwrócone mieszkanie powinien nam zwrócić pieniądze. Gdy deweloper niezwłocznie usunął wady bądź wymienił rzecz wadliwą na wolną od wad nie można odstąpić od umowy. Należy pamiętać, by zgłoszenie usterek do dewelopera zostało przesłane listem poleconym w terminie miesięcznym od dnia wykrycia wady. Jak długo trwa rękojmia? Termin dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi wynosi 3 lata od dnia podpisania przez protokołu zdawczo-odbiorczego. Co więcej, Sąd Najwyższy stoi na stanowisku, że po upływie 3-letniego terminu - roszczenie z tytułu rękojmi wygasa i nie może być skutecznie dochodzone przed sądem (uchwała Sądu Najwyższego - III CZP 39/02). Oznacza to, że w przypadku sporu z deweloperem, gdzie niezbędny okaże się sąd, sprawa powinna do niego trafić w nieprzekraczalnym trzyletnim terminie. Sprawdź: Czym różni się rękojmia od gwarancji na mieszkanie? Gdy deweloper odmówi naprawienia usterki w części wspólnej Wyobraź sobie sytuację, w której po dwóch latach od odbioru mieszkania, w twoim budynku zaczyna przeciekać dach, a na ścianach ostatniego piętra pojawił się grzyb. Sporządzasz pisemne zgłoszenie wady ze wskazaniem deweloperowi terminu do jej usunięcia. Deweloper odmawia wykonania naprawy, bądź nie przystępuje do naprawy w wyznaczonym terminie, czy też wcale nie udziela odpowiedzi na twoje pismo. Niestety, jest to sytuacja możliwa, a wówczas czekać Cię może długa batalia sądowa. Dlatego też, mając na uwadze, że w najgorszym wypadku sprawa może swój finał znaleźć w sądzie, ważne jest aby wymiana zdań z deweloperem przybrała formę pisemną. Dowiedz się: Jak wspólnota mieszkaniowa może pozwać do sądu dewelopera Co robić, gdy rękojmia minęła? W sytuacji gdy np. wada w nieruchomości wspólnej wyszła na jaw w terminie późniejszym niż w przewidzianym dla rękojmi albo zamierzasz od dewelopera domagać się odszkodowania zamiast innych uprawnień, zastosowanie znajdą przepisy dotyczące odpowiedzialności kontraktowej. Co to jest odpowiedzialność kontraktowa? Odpowiedzialność kontraktowa wynika z art. 471 kodeksu cywilnego. Aby z niej skorzystać należy deweloperowi, (lub ewentualnie później przed sądem) wykazać że deweloper nie wykonał umowy w sposób taki jak powinien, a my w związku z tym ponieśliśmy szkodę. W sytuacji dochodzenia roszczeń od dewelopera - instytucja ta jest bardziej skomplikowana od rękojmi. Dla instytucji rękojmi nie ma znaczenia czy deweloper zawinił przy powstaniu wady – wada się ujawniła, więc niemal z automatu deweloper za nią odpowiada i np. powinien ją na własny koszt usunąć. Jeśli natomiast chodzi o odpowiedzialność kontraktową, to konieczne jest, aby wada powstała w wyniku zaniedbań po stronie dewelopera. Co ważne, termin na dochodzenie roszczeń dotyczących odpowiedzialności kontraktowej jest dłuższy niż w przypadku rękojmi i wynosi 10 lat. Aby połączyć 2 mieszkania w bloku musisz, uzyskać zgodę wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni Kupiłeś 2 sąsiadujące mieszkania w bloku i planujesz je połączyć w jedno. Zanim zabierzesz się za wyburzanie ścian mieszkania, musisz podjąć pewne kroki formalne. Jednym z nich jest uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej. Wyjaśniamy ważne w tej kwestii przepisy. Zgoda wspólnoty mieszkaniowej konieczna Na połączenie dwóch sąsiadujących mieszkań w jedno, niezbędna będzie zgoda wspólnoty mieszkaniowej. I to niezależnie czy w naszym budynku funkcjonuje mała wspólnota (do 7 lokali) czy wspólnota duża (powyżej 7 lokali). Udzielenie zgody przez wspólnotę na połączenie 2 mieszkań w jedno stanowi czynność przekraczającą zakres tzw. zwykłego zarządu i wymagać będzie uprzedniego podjęcia uchwały. Wynika to z przepisów prawa (kodeks cywilny – w przypadku małej wspólnoty i wprost z ustawy o własności lokali – dla wspólnoty dużej). Ingerencja w części wspólne nieruchomości Nie ulega wątpliwości, że w sytuacji łączenia dwóch sąsiadujących ze sobą mieszkań dojdzie do ingerencji w część wspólną nieruchomości, a taka ingerencja zawsze wymaga zgody wspólnoty. Połączenie dwóch mieszkań w jedno wiązać się może przecież z np. wyburzeniem części ściany nośnej lub stropu, obciążeniem pionu wodnego, modyfikacją dachu, przebudową czy wykuciem dodatkowych drzwi wejściowych, zmiany w strukturze pionów wentylacyjnych, zmianą trasy obecnych instalacji, montażem dodatkowych urządzeń grzewczych) jak również w ostateczności może wpłynąć na zmianę posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej. Są to więc czynności które zasadniczo w większym lub mniejszym stopniu będą ingerowały w część wspólną, dlatego przed ich realizacją - będzie wymagana zgoda pozostałych właścicieli. Polecamy: Czy na połączenie 2 mieszkań potrzebne jest pozwolenie na budowę Zgoda wszystkich współwłaścicieli w przypadku małej wspólnoty Mała wspólnota działa na podstawie przepisów kodeksu cywilnego, a dokładniej instytucji współwłasności. Kwestię rozporządzenia rzeczą wspólną oraz innych czynności, które przekraczają zwykły zarząd reguluje art. 199 kodeksu cywilnego. Z treści tego przepisu wynika, że do udzielenia zgody na połączenie dwóch sąsiadujących mieszkań w jedno potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Większość głosów w przypadku dużej wspólnoty W przypadku dużej wspólnoty zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, który mówi wprost: połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli wyrażonej w uchwale. Warto pamiętać, że w przypadku dużej wspólnoty - uchwały takie zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos (art. 23 ust. 2 ww. ustawy). Podobnie w przypadku spółdzielni Podobnie będzie w mieszkaniach spółdzielczych. Wszelkie zmiany budowlane powinny być poprzedzone uzyskaniem zgody spółdzielni, zwłaszcza jeśli chodzi o ingerencję w część wykraczającą poza nasz lokal. Co w sytuacji gdy wspólnota udzieli decyzji odmownej? Nie jesteś bez szans. Twoja pozycja jest nieco lepsza, gdy odmowną uchwałę podejmuje duża wspólnota. Zainteresowany podziałem - właściciel nieruchomości, gdy spotka się z odmową, może na podstawie artykułu 22 ust. 4 ustawy o własności lokali żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Trudniej będzie w przypadku odmowy w budynku gdzie funkcjonuje mała wspólnota mieszkaniowa. W sytuacji braku zgody na połączenie dwóch mieszkań w jedno, współwłaściciele nieruchomości, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą na podstawie art. 199 kodeksu cywilnego żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Podkreślić należy, że możliwość oddania sprawy do sądu pojawia się dopiero wtedy, gdy połączeniem dwóch mieszkań w jedno, będzie zainteresowany współwłaściciel (lub współwłaściciele) którego łączne udziały stanowią co najmniej połowę udziałów w nieruchomości wspólnej. Księga wieczysta Założenie jednej księgi wieczystej dla nowego lokalu niejako przypieczętuje powstanie nieruchomości także w sensie prawnym. Do zniesienia odrębnej własności lokalu i ustanowieniu nowej odrębnej własności połączonego lokalu wymagana jest forma aktu notarialnego (a więc wizyta u notariusza). Na spotkanie należy zabrać ze sobą zaświadczenie ze starostwa potwierdzające samodzielność połączonego lokalu oraz uchwałę wspólnoty o wyrażeniu zgody na dokonanie połączenia. Warto wspomnieć też, że obie dotychczasowe księgi wieczyste zostaną zamknięte. Do tego, ograniczone prawa rzeczowe obciążające którąkolwiek z połączonych nieruchomości będą obciążały całą nieruchomość utworzoną przez połączenie. Przykładowo, jeśli przed podziałem tylko jedno mieszkanie obciążone była hipoteką, po założeniu nowej księgi wieczystej hipoteka obejmie całą nieruchomość (czyli obydwa mieszkania). Po złożeniu wniosku w sądzie rejonowym (wydziale ksiąg wieczystych) zawierającym żądanie założenia nowej i zamknięcia dotychczasowych ksiąg wieczystych, powstanie jedna, wspólna księga wieczysta. Oczywiście wniosek ten może w naszym imieniu złożyć notariusz. Witam wszystkich Przymierzam się do kupna mieszkania i znalazłem już nawet lokal, którym jestem zainteresowany. Jest to mieszkanie w starym budynku, niestety mocno nieustawne. Tu oczywiście do akcji wkracza moja żona, która intensywnie planuje gniazdo. By je dostosować do naszych potrzeb chcielibyśmy: a) przenieść kuchnię do pokoju (w którym nie ma pionów), b) zlikwidować fragment ściany nośnej w mieszkaniu. Zmiany są dla nas na tyle ważne, że chcę to wyjaśnić przed zakupem. Napisałem do firmy, która zarządza nieruchomością (rozumiem, że została wybrana przez zarząd wspólnoty i w jej imieniu administruje budynkiem?), że chcę wprowadzić zmiany j/w i oczywiście będzie projekt i insp. budowlany etc. Właściciel owej firmy powiedział mi, że należy przyjąć, że WM nie zgodzi się na zmiany, o które pytam, nawet jeśli będę miał ekspertyzy "budowlańca". Powiedział, że pewność swą opiera na doświadczeniu, bo kiedyś ktoś chciał zrobić coś podobnego i rozmawiał już nawet z Zarządem WM w tej sprawie i Panie powiedziały "nie". Sprawa wówczas się rozeszła. Po rozmowie z panem zarządcą zadzwoniłem do pani agentki nieruchomości, chcąc poprosić o czas na wyjaśnienie tej sprawy. Pani agentka, z racji doświadczenia w branży, powiedziała, że nie jest mi potrzebna ZGODA WM, a jedynie projekt i akceptacja projektu przez Wydział Architektury Urzędu Gminy. Jutro będę dzwonił do Urzędu, żeby to wyjaśniać. Tutaj mam pytanie: kto ma rację? 1. Czy mogę, po opracowaniu projektu budowlanego, po złożeniu zgłoszenia (uzyskaniu pozwolenia na przebudowę?) i wreszcie po poinformowaniu WM, przystąpić do przebudowy? Rozumiem, że WM odpowiada za części wspólne w nieruchomości (ściana konstrukcyjna), ale z drugiej strony to eksperci budowlani, projektanci i konstruktorzy, posiadają odpowiednią wiedzę, w oparciu o którą mogą powiedzieć czy przebudowa jest możliwa i bezpieczna, a nie Zarząd WM/Zarządca. Jeśli jest bezpieczna, będzie sfinansowana przez lokatora, to czemu Wspólnota mogłaby chcieć nie dopuścić do przeprowadzenia takich prac? 2. Kiedy w ogóle Wspólnota Mieszkaniowa może blokować prace remontowe/modernizacyjne? 3. Czy przeniesienie kuchni może być kłopotliwe z formalnego punktu widzenia (czyt. czy ktoś może to formalnie zablokować)? Zaznaczę, że wodę będę brał z istniejącego pionu, z którego woda jest brana obecnie. Odpływ do kanalizacji z kuchni będzie podłączony do pionu kanalizacyjnego, do którego i teraz jest podłączona kuchnia. Instalacji centralnego ogrzewania nie dotykam. Wentylację doprowadzę do tego samego pionu wentylacyjnego, do którego kuchnia jest podłączona teraz. Być może będę musiał jedynie zainstalować mały wentylator. Generalnie wszystko przeliczone, na wszystko papiery, żadnej partyzantki. Naprawdę chcę to zrobić dobrze. Dziękuję za odpowiedzi i pomoc Artur

ingerencja w części wspólne nieruchomości